Qué medidas harían falta para bajar el precio de la vivienda en España: diez propuestas y lo que dicen los datos

Qué medidas harían falta para bajar el precio de la vivienda en España es la pregunta que se repite en tertulias, programas electorales y sobremesas, y las respuestas suelen ser una lista parecida: más vivienda pública, más suelo y licencias más rápidas, mejor transporte, menos impuestos al comprador joven, límites a los pisos turísticos, castigo a la vivienda vacía, rehabilitación, más densidad y más seguridad para el que alquila. Hemos puesto esas diez propuestas una al lado de la otra y hemos ido a buscar qué dicen de cada una los datos oficiales. Varias ya existen en la ley, alguna choca con una norma estatal y una de las cifras que más circulan está mal copiada.

El punto de partida lo comparten casi todos. Hay gente de treinta años en casa de sus padres, sueldos que se van en el alquiler y trabajadores que encuentran empleo en Madrid, Barcelona, Málaga o Baleares y no pueden pagarse un piso allí. El Informe Anual 2025 del Banco de España lo pone en números: unos 240.000 hogares nuevos en 2025 frente a 92.000 viviendas terminadas, y un déficit acumulado de unas 750.000 entre 2021 y 2025, más de la mitad en seis provincias (Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga).

Qué medidas harían falta para bajar el precio de la vivienda en España: las diez propuestas

1. Construir mucha más vivienda pública y que se quede en el parque público, en alquiler asequible, durante décadas.
2. Liberar suelo y agilizar licencias: plazos máximos, tramitación digital, silencio positivo en algunos trámites y menos margen municipal para bloquear proyectos que cumplen la norma.
3. Invertir en Cercanías, tren regional, autobuses rápidos y carreteras para ampliar el radio desde el que se puede trabajar en una gran ciudad.
4. Rebajas fiscales a empresas y trabajadores que se instalen en zonas que pierden población, y eliminar o bonificar el ITP de la primera vivienda de los jóvenes.
5. Limitar los pisos turísticos por barrios cuando haya presión residencial.
6. Endurecer el paso de vivienda residencial a turística: licencia específica, controles y persecución de los ilegales.
7. Gravar la vivienda vacía en zonas tensionadas, sobre todo la de grandes tenedores, y premiar a quien la saque al alquiler de larga duración.
8. Rehabilitación con créditos blandos, incentivos y menos papeleo.
9. Más densidad donde ya hay metro, colegios y hospitales.
10. Seguridad jurídica para el pequeño propietario: reglas estables y desalojos más rápidos en caso de impago grave.

Más vivienda pública: la cifra que hay que corregir

Circula con frecuencia que, según el Banco de España, la vivienda pública es «alrededor del 3,6 % de las viviendas principales». En el gráfico del banco ese 3,6 % corresponde a Estados Unidos. España aparece con un 1,5 %, solo por delante de Portugal, frente al 14 % de Francia, el 21,3 % de Dinamarca, el 23,6 % de Austria y el 34,1 % de Países Bajos, según la presentación del informe del 18 de junio de 2026. El error juega en contra de quien defiende ampliar el parque: la distancia con Europa es mayor de la que se cuenta.

La condición de que lo público siga siendo público tiene detrás la historia que explica ese 1,5 %. El mismo informe recuerda que entre 1991 y 2015 se construyeron más de 1,3 millones de viviendas protegidas con dinero público, y que la mayoría se vendieron a sus beneficiarios con una protección que caducaba. Civio calculó en mayo de 2026 que, a finales de 2030, la mitad de las protegidas levantadas desde 1991 habrá perdido esa condición.

El ritmo actual también se cita mal a menudo. Para 2025, el Ministerio dio en marzo un primer dato de 11.104 calificaciones definitivas, que su boletín estadístico ha revisado después a 12.858. En los noventa la media fue de unas 61.000 al año, aunque entre 1991 y 1993 no se llegó a 50.000. En contra de la medida pesa el coste y el tiempo: un parque público no se multiplica en una legislatura. A favor, el Banco de España señala que los ayuntamientos, en conjunto, están en buena posición presupuestaria y patrimonial para financiarlo.

Suelo y licencias: la propuesta con más respaldo técnico

El informe del banco señala la escasez de suelo listo para construir, la lentitud en la gestión urbanística y la baja densidad como frenos de la producción. El silencio positivo, en cambio, tiene un obstáculo legal: la Ley de Suelo estatal fija en su artículo 11.4 que las obras de edificación de nueva planta necesitan autorización expresa y que el silencio es negativo. Aplicarlo a la obra nueva exigiría cambiar esa ley, no basta con un decreto.

Transporte, despoblación y el ITP de los jóvenes

La presentación del Banco de España incluye entre sus propuestas la «planificación metropolitana e infraestructuras de transporte», así que la tercera medida tiene aval técnico. La de las rebajas a empresas en zonas que pierden población suele quedarse en enunciado: rara vez se concreta qué zonas, cuánto ni durante cuánto tiempo. Lo del ITP depende de cada gobierno autonómico: el tipo general va del 6 % de Madrid al 10 % de Cataluña en la vivienda usada, y hay comunidades que ya aplican tipos reducidos a menores de 35 con límites de renta. En un piso de 200.000 euros, esos tipos suponen entre 12.000 y 20.000 euros de impuesto. La objeción habitual de los economistas a ayudar a comprar cuando la oferta no crece es que parte de la ayuda acaba trasladándose al precio.

Pisos turísticos: una parte ya está en vigor

Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 obliga a quien quiera abrir un piso turístico a conseguir antes el voto favorable de tres quintas partes de su comunidad de propietarios. Es una versión, a escala de edificio, de lo que pide la sexta medida. Los límites por barrio dependen de ayuntamientos y comunidades autónomas. El Banco de España constata que los usos turísticos restan viviendas a la residencia en parte del litoral mediterráneo, en Baleares y Canarias y en los centros urbanos con más visitantes. En contra se suele citar el empleo y los ingresos que genera el turismo, que nadie discute; el debate es cuánto peso darle en cada barrio.

Vivienda vacía: el recargo ya existe, solo hay que aplicarlo

El Censo de 2021 del INE contó 3.837.328 viviendas vacías, el 45 % en municipios de menos de 10.000 habitantes, donde vive el 20,3 % de la población. Buena parte está donde hay poca demanda. Para las demás, la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda ya permite a los ayuntamientos cobrar un recargo en el IBI de hasta el 150 % a viviendas desocupadas más de dos años cuyos dueños tengan cuatro o más. Es voluntario, y cada ayuntamiento decide si lo usa.

Rehabilitación, densidad y alquiler seguro

El informe del banco da un dato que apoya la rehabilitación: de los 1,2 millones de viviendas que pasaron a uso residencial entre 2021 y 2025, al menos el 60 % ya estaban construidas y antes eran segundas residencias o estaban vacías. La densidad coincide con su queja sobre lo poco que se aprovecha el suelo en lo que se construye. Sobre la seguridad del arrendador, la misma Ley Orgánica 1/2025 llevó el allanamiento y la usurpación a los juicios rápidos, aunque la Fiscalía General aclaró en su Circular 1/2025 que la usurpación pacífica, la forma más común de ocupación, sigue tramitándose como delito leve. La petición de fondo, reglas que no cambien cada poco, no se puede medir con un dato.

Lo que la lista deja fuera

Las diez propuestas miran a la oferta y no incluyen controles de precio del alquiler, que son la otra mitad del debate. Tampoco vienen con presupuesto: ninguna de ellas dice cuánto costaría ni en cuántos años notaría la diferencia quien hoy busca piso.