Comprar el aire que tu vecino no usó: cómo Grand Central financió un rascacielos ajeno
JP Morgan pagó 208 millones de dólares por metros cuadrados que otro edificio nunca construyó. El mecanismo es viejo, tiene una lógica sensata detrás y en España existe algo parecido con otro propósito.
En diciembre de 2018, JP Morgan Chase compró 666.766 pies cuadrados —unos 62.000 metros— para levantar su nueva sede en el número 270 de Park Avenue. No compró suelo. No compró un edificio. Compró capacidad de construcción que pertenecía a la Grand Central Terminal, la estación, y que la estación nunca iba a usar.
Pagó 208 millones de dólares. Por aire.
Cómo funciona
En Nueva York, cada parcela tiene asignada una cantidad máxima de superficie edificable. Es un número, y sale del plan urbanístico. Si tu parcela permite construir cien mil metros y tú construyes veinte mil, te sobran ochenta mil de capacidad.
En muchas ciudades esa capacidad sobrante simplemente se pierde. En Nueva York, bajo ciertas condiciones, se puede vender a otra parcela. El comprador la suma a la suya y construye más alto de lo que su propio plan le permitiría.
De ahí el nombre, derechos de altura o air rights, que es engañoso y bonito a la vez: no se compra el aire, se compra el permiso de ocuparlo.
Por qué existe esto
No es una excentricidad financiera. Es la solución a un problema concreto y bastante feo.
Cuando una ciudad protege un edificio histórico, le está prohibiendo al propietario hacer lo que podría hacer con esa parcela. Grand Central ocupa un solar donde cabría una torre enorme, y no la tiene porque es un monumento. Esa protección tiene un coste, y alguien lo paga.
La alternativa clásica es expropiar o indemnizar, o sea que lo pague el contribuyente. Con los derechos transferibles lo paga el mercado: la estación conserva su capacidad no usada como un activo y se la vende a quien quiera construir cerca. El edificio protegido se financia con el apetito de altura del barrio.
En el caso de Grand Central hay un dato que lo explica todo: los derechos se vendieron a unos 300 dólares el pie cuadrado, que era exactamente el precio mínimo que había fijado la ciudad en la recalificación de Midtown East. No es un mercado libre: es un mercado con suelo de precio, diseñado para que la operación tenga sentido para las dos partes.
Lo que esto produce
Hay un efecto secundario visible desde la calle, y explica el perfil de Manhattan.
Si la capacidad se puede concentrar, se concentra. Las torres muy finas y muy altas del sur de Central Park existen en buena medida porque alguien fue comprando la capacidad no usada de las parcelas de alrededor y la apiló en un solar diminuto. La densidad total del barrio no cambia; su silueta, muchísimo.
Y aparece una figura curiosa: propietarios cuyo activo principal no es su edificio, sino lo que podrían haber construido encima y no construyeron.
¿Y en España?
La pregunta obvia para un lector de aquí. La respuesta es que existe algo parecido, se llama transferencia de aprovechamiento urbanístico, y sirve para otra cosa.
Aquí el mecanismo está pensado sobre todo como herramienta de gestión de la administración: un ayuntamiento necesita un suelo para un parque, un colegio o un vial, y en lugar de expropiarlo y pagarlo, acuerda con el propietario que le cede ese suelo y a cambio materializa en otra parcela el aprovechamiento que le correspondía. La administración obtiene el suelo dotacional sin desembolso y el propietario no pierde lo que tenía reconocido.
La diferencia con Nueva York no es el mecanismo, que es primo hermano. Es quién lo usa y para qué. Allí es sobre todo una transacción entre privados que financia la conservación de monumentos y produce rascacielos; aquí es sobre todo un instrumento público para conseguir equipamientos sin expropiar.
Dicho de otro modo: en los dos sitios se mueve el aprovechamiento de una parcela a otra. Lo que cambia es si el que se lo lleva es un banco que quiere una torre o un ayuntamiento que quiere un parque.
Lo que queda
Que parte de la altura de una ciudad no la decide la ingeniería ni el precio del suelo, sino una regla contable sobre metros que se pueden mover.
Y que la próxima vez que alguien diga que una estación de tren no da dinero, conviene mirar qué tiene encima sin construir.
