Regla del 30 por ciento del alquiler: de dónde viene y por qué empezó siendo un 25 % en 1969

La regla del 30 por ciento del alquiler, de dónde viene y por qué se repite en cualquier conversación sobre vivienda, tiene una respuesta con fecha: nació en Estados Unidos, empezó siendo un 25 % y se convirtió en ley el 24 de diciembre de 1969. Empezó como un límite a lo que podían cobrar las viviendas públicas a sus inquilinos más pobres.

Hoy la repiten las inmobiliarias, los bancos, los vídeos que circulan por redes y hasta la ley española de vivienda. Un corte de un minuto que se ha compartido mucho estas semanas, «¿Cuánto de tu sueldo se va en el alquiler?», calcula que en España se va de media la mitad del sueldo, y casi todo el que lo comenta lo compara con ese 30 % como si fuera una medida natural. Su historia es bastante más concreta.

La regla del 30 por ciento del alquiler: de dónde viene

El senador republicano Edward Brooke, de Massachusetts, el primer afroamericano elegido por voto popular para el Senado de Estados Unidos, impulsó una enmienda para poner techo a lo que pagaban los inquilinos de la vivienda pública. Quedó como sección 213 de la Housing and Urban Development Act of 1969 (Public Law 91-152), de 24 de diciembre de 1969. El texto añadía a la ley de vivienda de 1937 que los alquileres de la vivienda pública «no podrán superar una cuarta parte de los ingresos de la familia, tal como los defina el Secretario». En inglés, one-fourth of the family’s income. Es lo que se conoce desde entonces como enmienda Brooke.

Era un techo, no una recomendación. Si tu familia vivía en una vivienda pública y ganaba 400 dólares al mes, el alquiler no podía pasar de 100.

1981: del 25 % al 30 %

Doce años después, la cifra cambió dentro de una ley de ajuste presupuestario. La Omnibus Budget Reconciliation Act of 1981 (Public Law 97-35), aprobada el 13 de agosto de 1981 para cuadrar el presupuesto federal de 1982, reescribió en su sección 322 cuánto debía pagar cada familia. A partir de entonces, la más alta de estas tres cantidades:

• El 30 % de los ingresos mensuales ajustados de la familia.
• El 10 % de sus ingresos mensuales brutos.
• Si recibía una ayuda pública con una parte destinada a vivienda, esa parte.

La misma ley cambió también el «25 per centum» por «30 per centum» en otros programas de alquiler subvencionado. Desde ese momento, el 30 % pasó a ser la vara de medir en Estados Unidos, y de ahí saltó al uso general como regla para decidir si una vivienda es asequible. La entrada sobre la enmienda Brooke lo resume así: la enmienda fue el primer caso de esa referencia, que pasó a conocerse como la regla del 30 % en 1981.

Un detalle que se pierde por el camino

En la ley de 1981 el 30 % se aplicaba a los ingresos ajustados, después de ciertas deducciones, y era lo que el inquilino pagaba, no un límite orientativo. Cuando la regla se exportó al mercado libre, se convirtió en otra cosa: un umbral a partir del cual se dice que un hogar está sobrecargado.

Cómo llegó a España

En España, el 30 % aparece en la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, con dos usos:

• En el artículo 3 define las «condiciones asequibles conforme al esfuerzo financiero» como aquellas en las que la hipoteca o el alquiler, más los gastos y suministros básicos, no superan con carácter general el 30 % de los ingresos de la unidad de convivencia. La ley habla de ingresos netos, no brutos.
• En el artículo 18 lo usa como uno de los dos criterios para declarar una zona de mercado residencial tensionado: que la carga media del alquiler o la hipoteca más los suministros supere el 30 % de los ingresos medios de los hogares.

La estadística europea usa otro número. Eurostat considera que un hogar sufre sobrecarga por gastos de vivienda cuando estos superan el 40 % de su renta disponible. Con ese criterio, según su serie por régimen de tenencia, el 26,8 % de los hogares que alquilan a precio de mercado en España estaba sobrecargado en 2025, frente al 18,6 % de la Unión Europea. En 2022, la cifra española era del 39,4 %.

Qué pasa si aplicas la regla a las provincias españolas

Con datos públicos se puede hacer una cuenta aproximada. El SERPAVI del Ministerio de Vivienda da la mediana del alquiler declarado en cada provincia, y la Agencia Tributaria el salario medio. Para 2024, el alquiler mediano equivale al 30,1 % del salario medio bruto en Madrid, al 30,9 % en Barcelona y al 37,8 % en Málaga. En Lugo se queda en el 19,6 %. Y eso con el sueldo bruto, antes de impuestos, y con contratos antiguos dentro de la mediana. Con el neto y con los precios de los anuncios de hoy, las grandes ciudades quedan claramente por encima del 30 %.

Las críticas a la regla

La más repetida es que el porcentaje no dice cuánto te queda. El 30 % de 1.200 euros deja 840 para todo lo demás, y el 30 % de 4.000 deja 2.800. Para una familia con pocos ingresos, un 30 % puede ser demasiado. Para una con muchos, un 40 % puede ser llevadero. Por eso hay quien propone mirar también la renta residual, lo que sobra después de pagar la casa, y compararla con un coste de vida mínimo.

La otra crítica es de origen. La cifra se pensó en 1969 para limitar lo que pagaban las familias en las viviendas públicas de Estados Unidos y se subió en 1981 en una ley de presupuestos. En 2026 se usa en Madrid o en Barcelona para decidir quién firma un contrato de alquiler en el mercado libre, y en la ley española para declarar zonas tensionadas, con ingresos netos y suministros incluidos, que no era lo que medía la ley de 1969.