Qué dice la evidencia sobre el control de alquileres: San Francisco, Berlín y Cataluña, estudio por estudio

Qué dice la evidencia sobre el control de alquileres es una pregunta que se contesta casi siempre con un solo estudio, el que le conviene a quien habla. Un vídeo de un minuto que circula estos días lo plantea con un ejemplo de pizarra: cien familias buscan casa y solo hay cincuenta viviendas, así que topar el precio no crea ninguna y el casero acaba eligiendo al inquilino que más gana. Del otro lado se responde con otra cifra, la de los alquileres que bajaron en Cataluña cuando se limitaron. Las dos cosas tienen detrás trabajos serios, y merece la pena leerlos enteros.

Hemos ido a las fuentes de los tres casos que más se citan en España: San Francisco, Berlín y Cataluña. En los tres hubo un antes y un después claro, y en los tres hay economistas que han medido qué pasó.

Qué dice la evidencia sobre el control de alquileres en San Francisco

En 1994 los votantes de San Francisco ampliaron el control de rentas a los edificios pequeños de varias viviendas construidos antes de 1980, que hasta entonces se habían quedado fuera. Un edificio de 1979 pasó a estar regulado y uno de 1981 no. Esa frontera arbitraria es la que aprovecharon Rebecca Diamond, Timothy McQuade y Franklin Qian en un trabajo publicado en 2019 en la American Economic Review, cuyo resumen está en la página del NBER.

Sus resultados van en las dos direcciones. A los inquilinos que ya vivían en esos pisos el control les sirvió: la probabilidad de seguir en la misma dirección aumentó casi un 20 %. Pero los propietarios afectados redujeron en un 15 % la oferta de vivienda en alquiler, vendiendo, convirtiendo o reformando, y esa retirada, según los autores, empujó los alquileres del conjunto de la ciudad un 5,1 % hacia arriba. Quien tenía contrato ganó estabilidad. Quien llegaba después encontró menos pisos y más caros.

Berlín: catorce meses de congelación

El caso alemán es más brusco. El Mietendeckel, la ley berlinesa que congelaba alquileres y fijaba máximos, entró en vigor el 23 de febrero de 2020. El Tribunal Constitucional Federal la declaró nula en una resolución fechada el 25 de marzo de 2021, sin entrar en si era buena o mala política: el Estado federal ya había regulado las rentas en el Código Civil y un land no podía legislar por su cuenta sobre lo mismo.

Durante esos meses, Hahn, Kholodilin, Waltl y Fongoni siguieron los anuncios de alquiler. Su trabajo, publicado en Management Science en 2024, encontró que los precios anunciados cayeron de golpe al aprobarse la ley, que se abrió una brecha en la frontera administrativa de la ciudad y que los municipios de alrededor, sin regular, vieron subir sus alquileres con rapidez. El número de pisos anunciados en alquiler cayó de forma significativa, y una parte parece haberse perdido para siempre para ese mercado. Los propietarios adoptaron además estrategias para cubrirse ante la posibilidad de que la ley cayera y quedaran atados a rentas bajas durante años, y ese riesgo, escriben, lo soportaron por completo los inquilinos. Su conclusión es que los efectos negativos para quienes buscaban piso pesaron más que los positivos.

Cataluña: dos estudios sobre la misma ley

Aquí la discusión es más fina, porque los dos trabajos principales analizan la misma norma y no dicen exactamente lo mismo. La Ley catalana 11/2020 limitó desde septiembre de 2020 el alquiler en los municipios con mercado tenso, con un índice de referencia que tenía que figurar en los anuncios y en los contratos.

Jordi Jofre-Monseny, Rodrigo Martínez-Mazza y Mariona Segú, del Instituto de Economía de Barcelona, compararon municipios regulados y no regulados. En su documento de trabajo de 2022 el alquiler medio pagado bajó en torno a un 6 % y el número de contratos firmados no se redujo. Su lectura es que un control así puede rebajar precios sin encoger el mercado.

Joan Monràs y José García-Montalvo, en un trabajo de 2023 publicado por la Reserva Federal de San Francisco, miraron dentro de la distribución. La ley rebajó los precios, sí, pero lo hizo bajando los pisos caros, que eran los que superaban el índice, mientras los baratos subían. Y en la oferta vieron salidas en la parte alta del mercado que no se compensaron con entradas en la baja.

Lo que el Constitucional dejó sin efecto

El experimento duró poco. La sentencia 37/2022 del Tribunal Constitucional, de 10 de marzo de 2022, anuló el régimen de contención de rentas de la ley catalana por invadir competencias del Estado en legislación civil. Los dos estudios miden, por tanto, un año y medio de aplicación, con la pandemia por medio, algo que sus propios autores tratan de controlar.

Cómo lo resume el Banco de España

El Informe Anual 2025 del Banco de España, publicado este año, dedica un capítulo entero a la vivienda y recoge estos mismos trabajos. Su resumen tiene dos partes. Los controles de precios son eficaces a corto plazo para aliviar a los inquilinos con contrato en vigor. Si se mantienen en el tiempo sin medidas que aumenten la oferta, reducen la renta real de los propietarios, desaniman la inversión en vivienda de alquiler y pueden desviar pisos al uso turístico o de temporada, o a la venta. Cita también estudios alemanes que encontraron subidas en las zonas no reguladas.

En el mismo informe, el banco señala que otras medidas, como alargar la duración de los contratos o las condiciones para prorrogarlos, pueden mejorar el bienestar de los hogares con menos ingresos porque les aseguran frente a subidas bruscas. Para el caso catalán da el rango de los dos estudios: una reducción del alquiler de entre el 4 % y el 6 % que, a corto plazo, no habría reducido la oferta.

Lo que se puede afirmar con los datos en la mano

Los tres casos coinciden en una cosa: el control ayuda a quien ya tiene un contrato, y lo hace rápido. Discrepan en cuánto le cuesta a quien llega después. En San Francisco y en Berlín ese coste fue grande y se midió en pisos que salieron del mercado. En Cataluña, uno de los estudios no lo encontró y el otro sí lo encontró en el segmento caro, con subidas en el barato.

Tampoco son casos iguales. San Francisco reguló las subidas dentro de un mismo contrato, Berlín congeló y rebajó las rentas por decreto y Cataluña topó el precio de los contratos nuevos con un índice. Y ninguno de los tres duró lo bastante, o se midió durante el tiempo suficiente, para saber qué pasa con la construcción de vivienda nueva a diez años. En eso el ejemplo de las cien familias y las cincuenta casas acierta: ningún tope añade viviendas. Los estudios discuten cuántas quita, a quién, y si lo que ganan los inquilinos con contrato compensa ese coste.